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「苏豪娱乐场赢钱技巧」地产观察:2019届东莞地产“优等生”是如何炼成的?

发布时间:2020-01-11 14:14:29 人气:1665

 

「苏豪娱乐场赢钱技巧」地产观察:2019届东莞地产“优等生”是如何炼成的?

苏豪娱乐场赢钱技巧,今年4月18日,东莞第一次商业和住宅用地拍卖正式启动,27家房地产公司竞相出售,最终被中海地产收购。五天后,中央公司保利“独家秀”以最高价格赢得了万江地块,在东莞土地拍卖市场创下了许多“第一”。然后,沙田和王牛墩地块以“第二拍”速度关闭,再次刷新了地球拍速。更疯狂的是,彭锐深夜独家出价,将南方城市的“巨无霸”地块推至新的高价,并提前锁定了地块。

虽然“第二次拍卖”事件触发了东莞土地拍卖的新政策,但似乎并没有阻止房屋企业扎根东莞的决心……不难预见东莞楼市的“品牌纠纷”将会加剧。虽然百强房屋公司看好东莞的房地产市场,但这并不意味着购房者会购买。众所周知,“金九”今年不够好。中原地产首席分析师张大伟分析,在房地产监管收紧的背景下,稳定发展是未来房地产市场的大趋势。

市场竞争的领导者没有改变

笔者从东莞中原房地产研究所的《2019年东莞开发商排名》中了解到,从1月到8月,东莞开发商的排名每个月从第二到第十不等,而东莞万科一直处于榜首。截至9月,东莞万科拥有20%的市场份额。这意味着东莞每售出五套房子,就有一套来自东莞万科。

以百强住宅企业为例,东莞万科的表现相当“尖子生”。所谓尖子生的成就实际上来自于消费者的不断认可。展望未来,万科于2003年首次进入东莞。迄今为止,万科拥有50栋住宅楼和众多商业、工业和教育项目。一次卖得好可能是运气,但万科十多年来的持续优异表现可能不仅仅依靠运气。

作者试图回忆东莞万科的一些行为,看看万科是如何从一家外部开发商发展成为一家房地产公司的,东莞人买房时至少需要看一看。

说话要有质量

如果房地产业有一个命运,那就是质量。在这方面,万科做出了很大努力。

2010年,万科提出了业界著名的“千亿计划”,即万科的工程系统每月派1000名工程师和6名工程师到日本学习。据悉,根据当时的环境估计,一名工程师花了约10万元在日本学习考察一个月,总投资1000亿元在日本开始这项研究,因此得名“1000亿计划”。

万科推出“千亿计划”后,工程领域也有很多具体的落地动作,如取消湿作业、散置施工、全剪力墙结构外墙、电脑、铝模等。其他开发人员也相继学习和实践了这些动作和技术。

施工方法和技术的改进使得房子建造得更快,这使得人们担心在这么短的时间内建造的房子是不安全的。因此,万科建立了非常严格的住房质量管理体系。

很多人不知道万科在把房子交给业主之前会执行严格的自检程序:第三方评估和检查、突击材料抽样和专业交付评估和检查。只有通过这三项检查的房屋才会移交给业主验收。业主接受后,万科集团还将向客户提供房屋检查指导表。万科员工将指导客户逐一检查,确认验收前没有问题。

在我看来,这是万科赢得第一次机会的第一步。只有与质量对话,客户才能代表万科说话。

顾客需求是产品设计的指南针。

只有服务好市场上的大多数客户,我们才能赢得市场上的大多数认可。因此,万科提议“为普通人建造房屋,为人们建造房屋”。这是一个聪明的口号,足以让90%的人对这个企业产生良好的印象。

仔细回顾万科的产品设计,不难发现一个规律:万科的住宅产品继续以中小型普通商品房为主,这些商品房是为普通人建造的房屋。

从2016年到2018年,东莞正式进入“二胎时代”后,公众对住房的需求发生了变化。万科逐步增加建筑面积在144平方米及以上的单位供应量,并不断开发和完善单位,以达到在相同面积下提高利用率的目标。

例如,2017年,位于东城市的万科中天城市花园推出了92㎡三室两卫、115㎡四室两厅两卫产品。从这个地区看,和以前的公寓类型没有太大区别。然而,通过缩短走廊长度,其92㎡公寓的利用率达到87.9%。然而,115㎡的公寓通过水平厅设计和公共厕所与走道的结合,也达到了87.4%的使用率。

回顾2018年,还有一种典型的产品可以作为万科产品设计的参考。那时候,在换房子的人群中仍然有一些购买力强的群体,他们总是面临着尴尬的选择:他们最初住在四栋房子里。当他们想换房子时,没有更大的新房供应,短期内他们也买不起市场上的别墅。

万科准确捕捉到了这一需求缺口,因此在2018年下半年,万科将“小庭院别墅”的产品带入东莞。小面积精装别墅的策略使一些改良型客户直接实现了别墅梦。万科还获得了数千名别墅业主。

顾客体验很好,印象自然也很好。

产品和质量解决了顾客的选择问题,但顾客买房还有一个更重要的环节,那就是买房过程中的服务体验。让我们来看看东莞万科近年来在客户体验方面的举措,所有这些都为体验加分。

这一战略应该从2016年开始。东莞万科在互联网和房地产似乎没有太多联系的时候提出了开通在线服务的想法。在一个人人都习惯手机的时代,万科直接将许多服务转移到手机上,这给了万科联系更多消费者的机会。

通过接触,这项服务正式开始。纵观万科在线服务的部署,我们只做了一件事:优化客户寻找、查看和购买房屋的体验。“万小儿”小程序,客户可以轻松找到万科所有待售的房产,获得万科的专业客户服务;“跑腿看房”服务允许顾客在不出门的情况下在家看房。

离线商店房地产超市直接植根于最受欢迎的商业圈。只要顾客在购物时看到它,他们可以随时去房地产超市咨询。

这些做法如此受欢迎的原因是,在许多开发商眼里,万科服务的客户不是真正的客户,因为他们可能没有去过一次售楼处,但万科允许他们免费享受服务。

业主创造的良好声誉

购房前的服务差异确实会带来业绩差异,但众所周知,口碑是企业长期生存的动力。让万科在东莞立足十多年,并保持良好的声誉。背后是万科的法宝之一:房地产。

许多万科业主一再购买万科的房子,因为“习惯了万科的房产后,很难选择其他建筑”。这表明万科在业主心中的地位。我们很容易在报纸、朋友圈甚至各种社交平台上看到人们说万科的地产不错。

据悉,万科地产在过去两年也已经转变为一种更智能的“智能服务”。通过智能手机平台,业主的需求可以更快地与相应的工作人员相匹配,得到更有效的处理,给旧物业注入新的活力。

从“以人为本”到借助网络和数据更好地为人们服务,万科总能找到方法,在一些我们觉得自己有“90分”的地方冲刺到100分。

服务东莞人民生活的方方面面

万科在住宅业务上的努力实际上只是所有业务形式的一部分。万科还有更多与公众接触的其他业务形式。作为“城市配套和生活服务提供商”,万科的业务已经渗透到市民生活的方方面面。因此,在东莞这块土地上,人们不能总是忽视“万科”这个词。

2017年4月6日,东莞市政府曾提出“城市更新和tod发展应成为拓展城市发展空间的重点”是一个重要组成部分。东莞万科紧随其后,将“铁路地产”战略纳入发展模式。首建东疆之星(东江之星),东疆之星是一座建在东莞tod地铁上的城市综合体,步行几分钟即可解决商业、住宅、铁路和办公的综合体,从而全面提高轨道交通的服务质量和城市公共基础设施的效益。

最近,东莞市人口发展计划(2020-2035)的公布表明,东莞将在十多年后进入一千万人口的门槛。这也对东莞未来的城市质量和商业氛围提出了更高的要求。早在2011年,万科就已经正式进入商业地产领域。2018年,万科与印度联手收购凯德的20个项目,这是今年年初的首次收购。目前,万科在东莞有18个商业项目正在开发和筹备中,未来三年将成为东莞最大的商业地产提供商和运营商之一。

除了住宅和商业业务,东莞万科的产业、长期公寓和教育业务也在培育之中。因地制宜,万科769文化创意园、虎门创意时尚社区、龙湾工业园等。将会推出。到目前为止,老城区的旧厂房已经翻新,长期租赁公寓如雨后春笋般涌现,为东莞的新青年提供生活设施。将进一步发展为虎门梅沙小学,这是全市第一所建立“政府委托管理学校”新体系的创新型学校。探索房地产教育的新模式,建设一流的未来学校...

消费者需要很长时间才能建立对企业的信任,所有的认可和公众赞扬都不可能一蹴而就。归根结底,万科进入东莞16年来一直在做的是为东莞市民更好的生活提供支持,无论是住房、服务还是配套设施。如果企业对顾客真诚,顾客自然也会对他真诚。

东莞的城市发展是由政府和人民共同努力推动的。万科只是东莞众多企业中的一家。令人欣慰的是,越来越多的优秀企业加入东莞:华为、紫光、欧菲莉亚、中正、大江、京东等。越来越多的企业在东莞扎根。东莞的营养越丰富,明天就越值得期待。

温/黄惠平

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